L’eliminazione del vincolo del prezzo massimo di cessione

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Il 17 dicembre 2015 il Commissario straordinario  con i poteri dell’assemblea capitolina Tronca ha firmato la deliberazione n.33 del Comune di Roma che disciplina l’eliminazione dei vincoli relativi al prezzo massimo di cessione gravanti sugli alloggi in aree PEEP convenzionate ai sensi della legge 865/1971 art.35.

Essa riguarda tanto gli alloggi acquistati in diritto di proprietà superficiaria, quanto quelli in diritto di proprietà in virtù, questi ultimi, di convenzioni stipulate prima dell’entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992   n.179

La premessa della delibera  ripercorre per sommi capi la questione della vendita degli alloggi soggetti al vincolo del prezzo massimo di cessione ricordando come tanto la giurisprudenza come la dottrina abbiano dato alla questione un’interpretazione “ondivaga” in merito alla efficacia dei detti vincoli.

Secondo un primo orientamento il vincolo riguardava soltanto la prima cessione : quella tra il soggetto costruttore che effettua l’intervento edilizio ed il primo acquirente , non le successive cessioni che potrebbero avvenire ad un prezzo libero di mercato.
Questo orientamento era stato suffragato anche da alcune sentenze della Corte di Cassazione ( nella delibera sono riportate la n.7630 del 2011 e la 13006 del 2000) oltre che da alcuni studi del Consiglio Nazionale del Notariato .

Un secondo orientamento sosteneva che il vincolo avesse un’efficacia che si estendeva a tutte le cessioni dell’immobile e pertanto anche quelle successive alla prima.

Purtroppo questa seconda tesi è stata sposata da una sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione del 26 settembre 2015 ( sentenza n.18135 ) preceduta da una sentenza del Tribunale Civile di Roma dell’anno 2014.

Come riportato nella delibera capitolina , a sostegno del suo orientamento, la Cassazione cita poi tra gli altri argomenti, la norma  contenuta nella legge n.106/2011 che ha introdotto i commi 49 bis e 49 ter nell’art.31 della legge 448/1998 nei quali viene prevista la possibilità di eliminare i vincoli relativi al prezzo massimo di cessione con il pagamento di una somma e la stipula di una convenzione con il Comune.

Ad avviso della Suprema Corte tale norma dimostrerebbe la persistenza del vincolo anche per i trasferimenti successivi al primo, in quanto essa , ove fosse limitata alla prima cessione avrebbe una portata limitatissima tale da farle perdere un’apprezzabile significato.

La delibera del Commissario dopo avere ribadito quanto indicato nella legge n.106/2011 per l’eliminazione del vincolo:

  • termine minimo di cinque anni dall’acquisto
  • alloggio in diritto di proprietà superficiaria acquisito in ogni tempo od in proprietà con convenzione con il comune stipulata prima dell’entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992   n.179
  • versamento di una cifra commisurata al valore dell’area ed ai millesimi di proprietà;
  • stipula di una convenzione con il Comune nella forma dell’atto pubblico

detta i criteri per determinare la cifra da versare ed approva il testo della convenzione che andrà stipulata con il comune.
Stabilisce inoltre che la convenzione potrà stipularsi, e pertanto l’eliminazione del vincolo potrà avvenire, non solo nell’ipotesi in cui sia già determinato il prezzo definitivo dell’acquisto dell’area,  ma anche quando sia già determinato

solo il prezzo provvisorio di acquisto ; ma in questo caso l’avente titolo dovrà impegnarsi nella convenzione sotto pena di risoluzione della convenzione stessa , ( con conseguente risorgere del vincolo del prezzo massimo ) a versare la differenza che fosse richiesta dal comune rinunziando anche alla possibilità di opporre eccezioni a tale riguardo .