Le agevolazioni per l’Acquisto della tua “prima casa”

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Le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”
Chi acquista la prima casa ha diritto alle agevolazioni fiscali, in presenza di tutti i requisiti previsti dalla legge.
Le imposte sulla prima casa, però, sono molto diverse per chi acquista da un privato e per chi acquista dal costruttore. Cambia l’aliquota percentuale (2% per chi compra da privato, 4% per chi compra dal costruttore) e la base imponibile (è tassato il valore catastale per chi acquista da un privato, mentre è tassato il prezzo per chi acquista dal costruttore), ma sono differenti anche i requisiti oggettivi che deve avere l’abitazione.
I requisiti soggettivi dell’acquirente, invece, sono gli stessi.

I requisiti soggettivi
Per poter godere delle agevolazioni sull’acquisto della prima casa devono essere presenti alcuni requisiti soggettivi (legge 549/1995 – circolare n. 38/E del 12 agosto 2005):

1) L’abitazione acquistata deve essere situata nel Comune di residenza dell’acquirente, o in quello in cui egli svolge la propria attività di lavoro o di studio, oppure nel Comune in cui l’acquirente si impegna a trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dall’acquisto.
E’ consentito comprare casa in un Comune diverso da quello di residenza, purché si dichiari, nell’atto di compravendita, di volervi trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dall’acquisto (e non più entro un anno, come previsto fino al 2000). Se ciò non avviene, l’acquirente decade dalle agevolazioni, e quindi deve pagare le imposte nella misura normale, oltre alle sanzioni e agli interessi.
Non è necessario che la residenza sia trasferita nell’abitazione acquistata, ma solo nel territorio del Comune in cui essa si trova. La legge vigente, infatti, non richiede che l’acquirente adibisca immediatamente l’immobile acquistato a propria abitazione principale, quindi chi non va subito a vivere nella nuova casa acquistata non decade dalle agevolazioni. L’abitazione acquistata può anche essere concessa in affitto a terzi.
Per il personale in servizio permanente delle Forze armate e delle Forze di polizia a ordinamento militare (Carabinieri e Guardia di finanza) o civile (Polizia di Stato, Polizia penitenziaria e Corpo forestale dello Stato) non è richiesta la residenza nel Comune in cui è l’abitazione, né l’impegno a trasferirla (dal 10 dicembre 2000).
Il cittadino italiano emigrato all’estero, che non ha più la residenza in Italia, può godere delle agevolazioni prima casa per l’acquisto di un’abitazione in qualsiasi parte del territorio nazionale, senza bisogno di trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato.
Chi invece ha trasferito all’estero la residenza solo temporaneamente, per ragioni di lavoro, può acquistare la prima casa nel Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende.
I cittadini stranieri possono godere delle agevolazioni prima casa alle stesse condizioni dei cittadini italiani, se regolarmente soggiornanti in Italia.

2) L’acquirente non deve essere proprietario né usufruttuario (esclusivo o in comunione con il coniuge) di un’altra abitazione situata nello stesso Comune di quella che intende acquistare.
La titolarità della sola nuda proprietà di un’abitazione nello stesso Comune, oppure di una quota di comproprietà con un altra persona che non sia il coniuge, non impedisce di usufruire delle agevolazioni.
La legge di stabilità per il 2016 ha eliminato un problema per chi possiede già un’abitazione acquistata come “prima casa” e intende sostituirla con un’altra. Fino al 31 dicembre 2015, per godere delle agevolazioni “prima casa” sull’acquisto della nuova abitazione era indispensabile vendere la vecchia casa prima di stipulare l’atto di compravendita della nuova casa, e ciò spesso risultava difficile, anche a causa della situazione del mercato immobiliare.
Dal primo gennaio 2016, invece, l’agevolazione prima casa è concessa anche a chi possiede ancora un’abitazione agevolata, a condizione che questa sia trasferita entro un anno dal nuovo acquisto.
La nuova normativa prevede infatti che l’aliquota agevolata prevista per l’acquisto della prima casa si applichi anche agli atti di compravendita nei quali l’acquirente è proprietario di un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni, a condizione che tale abitazione sia alienata (e quindi venduta, ma anche donata) entro un anno dalla data dell’atto. In caso di mancata alienazione, viene recuperata l’imposta non pagata, con applicazione delle sanzioni e degli interessi.
Devono naturalmente essere presenti tutti gli altri requisiti previsti dalla legge per l’agevolazione prima casa, ma dalla formulazione della nuova norma sembra potersi ricavare che non impedisce l’applicazione dell’agevolazione la proprietà di un’altra abitazione nello stesso Comune di quella che si sta acquistando, se si tratta della precedente prima casa che sarà alienata entro l’anno. Una diversa interpretazione risulterebbe infatti irragionevole.

3) L’acquirente non deve essere proprietario né usufruttuario o nudo proprietario di un’altra abitazione, su tutto il territorio nazionale, acquistata con le agevolazioni per la prima casa.
In questo caso, anche la sola nuda proprietà o la comproprietà (con qualsiasi soggetto, e non solo con il coniuge) impediscono di godere delle agevolazioni.
Può godere ancora delle agevolazioni chi ne ha usufruito in passato per l’acquisto solo di una quota di comproprietà dell’abitazione, e ora acquista la quota rimanente, diventandone così unico proprietario, in presenza di tutti gli altri requisiti di legge. Lo stesso vale per il nudo proprietario che acquista il diritto di usufrutto, o l’usufruttuario che acquista la nuda proprietà della stessa abitazione.
Chi ha avuto l’agevolazione sulla successione o donazione può chiederla ancora per l’acquisto della prima casa, dato che nelle successioni e donazioni l’agevolazione è limitata all’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, come ha chiarito l’Agenzia delle entrate (circolare n. 44/E del 7 maggio 2001).

Comprare la prima casa da un privato
Chi acquista la prima casa da un privato (o comunque da un soggetto diverso dall’impresa costruttrice) paga l’imposta di registro del 2% sul valore catastale dell’abitazione, indipendentemente dal prezzo (con un minimo di 1.000 euro), e le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (100 euro complessivi).

Dal primo gennaio 2014 è scomparso il riferimento alle “case di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969” (che elencava una serie di criteri legati alle dimensioni e alle finiture, al fine di qualificare un’abitazione come “di lusso” e pertanto escluderla dall’applicazione dell’aliquota ridotta).
La possibilità di accedere all’agevolazione per la prima casa dipende dunque soltanto dalla categoria catastale, essendo espressamente escluse soltanto le abitazioni classificate nelle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (ville) e A9 (castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico). Questa modifica rappresenta senza dubbio una semplificazione per i controlli da parte dell’agenzia delle entrate, dato che i criteri del d.m. 2 agosto 1969, oltre a essere evidentemente datati, sono sempre stati di difficile applicazione pratica, mentre la categoria catastale è di immediata evidenza. La modifica comporta comunque una restrizione della possibilità di accedere alle agevolazioni per la prima casa, che in precedenza era concessa anche alle abitazioni classificate in catasto come A1, A8 e A9, se non erano presenti le caratteristiche “di lusso” previste dal d.m. 2 agosto 1969.

Comprare la prima casa dal costruttore
Chi compra la prima casa dal costruttore o dall’impresa che ha ristrutturato (entro 5 anni dalla fine lavori, termine prorogato dal primo gennaio 2011, o anche oltre in caso di opzione del venditore) paga invece l’Iva del 4% sul prezzo dell’abitazione, a cui si aggiungono le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa (per complessivi 600 euro), l’imposta di bollo (230 euro) e le imposte di trascrizione e voltura (90 euro).

A partire dal 13 dicembre 2014, l’agevolazione prima casa (Iva con aliquota al 4%) è esclusa per le abitazioni classificate nelle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (ville) e A9 (castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico). Non ha più rilevanza, dunque, la presenza o meno delle caratteristiche “di lusso” di cui al decreto ministeriale del 2 agosto 1969, in base al quale, per esempio, erano considerate abitazioni di lusso, e dunque escluse dalle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, le abitazioni con una superficie utile complessiva di oltre 240 metri quadrati (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e i posti auto), e le abitazioni formate da un unico alloggio con superficie utile complessiva di oltre 200 metri quadrati (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e i posti auto) aventi come pertinenza un’area scoperta (giardino, cortile etc.) con un’estensione superiore a sei volte l’area coperta.

La disciplina della prima casa ai fini Iva si allinea pertanto con quella già dettata, a partire dal primo gennaio 2014, per gli atti soggetti a imposta di registro (per i quali, ricordiamo, l’aliquota è del 2%).

Il riferimento alla sola categoria catastale rappresenta senza dubbio una semplificazione e porterà a una riduzione del contenzioso. Inoltre, consentirà l’accesso alle agevolazioni anche per l’acquisto di abitazioni che in precedenza non avrebbero rispettato i criteri del decreto ministeriale del 2 agosto 1969.

Secondo l’Agenzia delle entrate, i criteri di lusso del decreto ministeriale del 2 agosto 1969 devono intendersi sostituiti dal riferimento alle categorie catastali anche per quanto riguarda l’applicazione dell’aliquota Iva ridotta del 10% in luogo di quella ordinaria (attualmente del 22%) alle abitazioni per le quali non è applicabile l’agevolazione prima casa, pur non essendo stato espressamente modificato il n. 127-undecies della tabella, parte III, primo periodo, allegata al d.P.R. n. 633/1972 (circolare 30 dicembre 2014, n. 31/E).

Proprietà, usufrutto o abitazione
Le agevolazioni prima casa sono concesse, oltre che per l’acquisto della piena proprietà dell’abitazione, anche per l’acquisto del diritto di usufrutto, uso o abitazione, o della sola nuda proprietà.

Abitazioni in costruzione
Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto di un immobile in corso di costruzione che presenti, sia pure in prospettiva, le caratteristiche di abitazione non di lusso. Le caratteristiche saranno verificate al termine della costruzione.

Acquisto di abitazioni contigue
L’Agenzia delle entrate, modificando il proprio orientamento, e ha ammesso che le agevolazioni prima casa spettano anche per l’acquisto di due appartamenti contigui destinati a costituire un’unica abitazione, a condizione che l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso. Non è più necessario, quindi, procedere alla fusione catastale in un’unica unità immobiliare prima della stipula dell’atto di acquisto. Le agevolazioni sono inoltre riconosciute per l’acquisto di una porzione di fabbricato confinante con la propria abitazione, già in precedenza acquistata come prima casa, se destinata ad ampliare quest’ultima.

Prima casa e comunione dei beni
Secondo l’amministrazione finanziaria quando due coniugi acquistano in regime di comunione legale devono entrambi avere i requisiti per godere delle agevolazioni. In caso contrario (per esempio se uno dei coniugi era già proprietario di altro immobile acquistato con i benefici della prima casa) le agevolazioni sono applicate solo per la quota spettante al coniuge in possesso dei requisiti. Di diverso avviso è la Corte di Cassazione, la quale ritiene che quando l’acquisto è effettuato da uno solo dei coniugi, anche se in comunione dei beni, le agevolazioni spettano per l’intero (sentenza 28 ottobre 2000 n. 14237).

Prima casa e minori di età
Le agevolazioni prima casa spettano anche in caso di acquisto effettuato da minori (circolare n. 1/E del 2 marzo 1994).

Le pertinenze della prima casa
Le agevolazioni prima casa sono concesse anche per l’acquisto delle pertinenze dell’abitazione principale, cioè dei locali destinati a uso accessorio. Si tratta, più precisamente, di cantine, magazzini e locali di deposito (compresi nella categoria catastale C/2), rimesse, autorimesse, stalle, scuderie (comprese nella categoria catastale C/6) e tettoie chiuse o aperte (comprese nella categoria catastale C/7). Alle pertinenze si applica lo stesso trattamento fiscale previsto per la prima casa, anche se acquistate con atto separato. Quindi se io oggi acquisto la prima casa e domani compro anche il box per l’auto avrò diritto alle agevolazioni anche su quest’ultimo. L’importante è che l’acquisto dell’abitazione al cui servizio è posta la pertinenza sia avvenuto con le agevolazioni per la prima casa. L’amministrazione finanziaria è intervenuta proprio per chiarire alcuni dubbi su questo punto. La necessità di aver goduto dell’agevolazione per l’acquisto originario dell’abitazione era un problema per chi aveva acquistato la propria abitazione con un atto soggetto a Iva prima del 22 maggio 1993, quando l’aliquota del 2% (fino al 31 dicembre 1988) o del 4% (dal 1 gennaio 1989 al 22 maggio 1993) non era un’agevolazione, ma l’imposta ordinaria per la vendita di abitazioni. La circolare n. 19/E del 1 marzo 2001 ha però chiarito che anche in questo caso è ammessa l’agevolazione per i locali accessori.

Non è necessario che le pertinenze si trovino nello stesso edificio dell’abitazione principale, è sufficiente che siano in prossimità della stessa (nella stessa via o nelle vie circostanti) e comunque sempre nello stesso Comune. In tal senso si è pronunciato anche il Ministero delle Finanze con la circolare sopra citata.

La legge consente di usufruire delle agevolazioni per l’acquisto di una sola pertinenza per ciascuna delle categorie catastali sopra citate. E’ possibile acquistare una cantina e un’autorimessa, ma se si acquistano due autorimesse l’agevolazione viene concessa solo per una di esse. Non è invece previsto un limite dimensionale. Potendo scegliere, quindi, conviene acquistare una sola autorimessa con due posti auto anziché due autorimesse separate.

L’Agenzia delle entrate, modificando il proprio precedente orientamento, ha recentemente ammesso l’applicazione delle imposte sul valore catastale delle aree pertinenziali ai fabbricati abitativi, anche se censite in catasto terreni (risoluzione n. 149/E dell’11 aprile 2008). Il riconoscimento della natura pertinenziale delle aree, indipendentemente dal modo in cui risultano censite in catasto, consente anche di applicare l’agevolazione per l’acquisto della prima casa, che in precedenza era concessa dall’amministrazione finanziaria solo per le aree censite in catasto fabbricati unitamente al bene principale, cioè accatastate insieme al fabbricato oppure “graffate” catastalmente allo stesso (Agenzia delle Entrate, circolare n. 38/E del 12 agosto 2005 e risoluzione n. 32/E del 16 febbraio 2006). La natura pertinenziale delle aree, e quindi l’applicabilità delle agevolazioni fiscali, appare scontata alla luce della definizione di pertinenza contenuta nel codice civile (art. 817 c.c.), che richiede esclusivamente la destinazione durevole della pertinenza al servizio del bene principale, e dell’orientamento della Corte di Cassazione, che attribuisce rilevanza solo alla situazione di fatto (sentenza 5755 del 16 marzo 2005), ma fino alla risoluzione dell’11 aprile 2008 non era riconosciuta dall’amministrazione finanziaria.

In ogni caso ricordiamo che l’area scoperta pertinenziale, per godere delle agevolazioni prima casa, non deve essere di estensione superiore a sei volte l’area coperta del fabbricato, altrimenti l’abitazione è considerata di lusso e non ha diritto alle agevolazioni (d.m. 2 agosto 1969).

Credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”
Chi ha ceduto l’abitazione acquistata come prima casa e ne riacquista un’altra entro un anno, in presenza di tutti i requisiti per le agevolazioni prima casa, ha diritto a un credito di imposta in misura pari al minore importo tra l’imposta di registro (o Iva) pagata in relazione al precedente acquisto, e l’imposta di registro (o Iva) dovuta per l’acquisto della nuova abitazione (legge 23 dicembre 1998, n. 448, art. 7, in vigore dal 1° gennaio 1999).

Le condizioni per ottenere questa agevolazione sono:

1) aver usufruito delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa (su imposta di registro o Iva, e quindi non nell’ambito di successione o donazione);

2) avere in seguito venduto (o donato) l’immobile che era stato acquistato con le agevolazioni prima casa (non è previsto un limite di tempo, quindi è indifferente che la cessione avvenga entro o oltre i cinque anni dall’acquisto); l’Agenzia delle Entrate ha precisato che il credito di imposta per il riacquisto della prima casa spetta anche quando l’acquisto della nuova abitazione avviene prima della vendita dell’abitazione precedentemente agevolata, avvalendosi della possibilità di venderla entro un anno dal nuovo acquisto;

3) riacquistare (entro un anno dall’alienazione del primo immobile agevolato) un’altra abitazione non di lusso, soggetta indifferentemente a imposta di registro o Iva, in presenza delle condizioni per usufruire delle agevolazioni per la prima casa; secondo l’Agenzia delle entrate, il riacquisto può avvenire con atto di compravendita o permuta, ma non per donazione o successione, anche se agevolate, perché la norma fa espresso riferimento all’imposta di registro e all’Iva (risoluzione 3 aprile 2008, n. 125/E).

Il credito d’imposta può essere utilizzato immediatamente, diminuendo l’imposta di registro dovuta sul nuovo atto di acquisto agevolato, oppure successivamente, in diminuzione (per l’intero importo) delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, o sulle successioni e donazioni, dovute su altri atti e denunce presentati successivamente al sorgere del credito, ma anche diminuendo le imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente al sorgere del credito, oppure utilizzando il credito d’imposta in compensazione ai sensi del decreto legislativo 241/1997.
Attenzione, però: non è mai possibile utilizzare immediatamente il credito d’imposta in diminuzione dell’Iva dovuta sul nuovo acquisto, dunque se l’atto con il quale acquistiamo la nuova casa è soggetto a Iva dobbiamo pagarla interamente, e usufruire in seguito del credito d’imposta.
Non è neppure possibile chiedere il rimborso delle imposte pagate sul primo acquisto: il credito può essere utilizzato solo in compensazione con altre imposte.

La legge non prevede un termine per usufruire del credito d’imposta, quindi l’Agenzia delle entrate ritiene che il credito si prescriva nel termine di dieci anni dal suo sorgere, secondo la previsione dell’art. 2946 c.c.; secondo l’Agenzia delle entrate, inoltre, il credito di imposta può essere utilizzato diminuendo le imposte sui redditi delle persone fisiche solo in sede di presentazione della prima dichiarazione successiva ala data di acquisto (circolare n. 19/E del 1 marzo 2001).

L’amministrazione finanziaria ha stabilito che chi vuole usufruire immediatamente del credito di imposta, portandolo in detrazione dell’imposta di registro sul riacquisto, deve chiedere espressamente il beneficio nell’atto di acquisto della nuova abitazione, indicando gli estremi degli atti di acquisto e di vendita del primo immobile agevolato, e precisando l’ammontare dell’imposta a suo tempo pagata. Se si trattava di atto soggetto a IVA, è richiesta anche l’esibizione della vecchia fattura al momento della registrazione (circolare n. 19/E del 1 marzo 2001). Chi invece intende usufruire del credito di imposta nella dichiarazione dei redditi, non è obbligato a inserire alcuna dichiarazione nell’atto di riacquisto (risoluzione n. 70/E dell’11 maggio 2004).

Ricordiamo comunque che se la rivendita del primo immobile agevolato avviene entro i cinque anni dall’acquisto, è necessario acquistare il nuovo immobile entro un anno dall’alienazione, e destinarlo a propria abitazione principale, per evitare la decadenza dalle agevolazioni precedenti, e le relative sanzioni.

L’agevolazione sul riacquisto si affianca a quella sull’acquisto della prima casa e presuppone che il contribuente ne abbia già usufruito. Questo era un problema per chi aveva acquistato la propria abitazione con un atto soggetto a Iva prima del 22 maggio 1993, quando l’aliquota del 2% (fino al 31 dicembre 1988) o del 4% (dal 1 gennaio 1989 al 22 maggio 1993) non era un’agevolazione, ma l’imposta ordinaria per la vendita di abitazioni. Non avendo tecnicamente usufruito dell’agevolazione al momento dell’acquisto dell’abitazione, chi aveva acquistato l’abitazione principale da un impresa prima del 22 maggio 1993 sembrava non poter godere del credito di imposta. L’amministrazione finanziaria ha però riconosciuto espressamente il credito di imposta anche a questi soggetti. Nell’atto di acquisto della nuova abitazione dovrà però essere contenuta la dichiarazione di essere stato in possesso dei requisiti prima casa in relazione all’immobile alienato, secondo le norme allora vigenti, e la relativa documentazione dovrà essere presentata alla registrazione dell’atto (circolare n. 19/E del 1 marzo 2001).

L’Agenzia delle entrate ha precisato che il credito d’imposta spetta anche quando il contribuente ha già acquistato e alienato più volte l’abitazione principale usufruendo dell’agevolazione. Si considera, di volta in volta, il solo acquisto precedente, facendo riferimento all’imposta applicabile a tale atto (circolare 7 giugno 2002 n. 48/E).

Secondo l’Agenzia delle entrate, il credito d’imposta non spetta a chi ha ceduto solo una pertinenza dell’abitazione acquistata con le agevolazioni per la prima casa (per esempio un’autorimessa), e riacquista entro un anno un’altra pertinenza della stessa categoria di quella ceduta (risoluzione 1 febbraio 2008, n. 30/E).

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