Il contratto preliminare notarile

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Il contratto preliminare di compravendita autenticato dal Notaio consente all’acquirente di evitare qualsiasi rischio, garantendogli la certezza di acquisire la proprietà dell’immobile e la sicurezza di non perdere la somma versata come acconto o caparra, grazie alla trascrizione nei registri immobiliari.
Il contratto preliminare, chiamato volgarmente anche “compromesso”, è l’accordo con cui venditore e acquirente rispettivamente si impegnano a vendere e ad acquistare un immobile.
Il contratto preliminare può essere una semplice scrittura privata, firmata dalle parti ma può anche essere autenticato dal Notaio, assumendo tutt’altro valore.

 

Il contratto preliminare autenticato dal Notaio, oltre a essere registrato all’Agenzia delle entrate, è anche trascritto nei Registri Immobiliari e vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile.

 

Non è più soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore, perché viene reso legalmente valido verso chiunque (tecnicamente si dice che è “opponibile nei confronti dei terzi”).

 

Ciò significa che il promittente venditore non può vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli eventuali creditori del venditore non possono iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo.

L’immobile è dunque al sicuro anche contro l’eventuale iscrizione di ipoteca da parte dell’Agenzia delle entrate per debiti del venditore (che sarebbe un ostacolo al contratto definitivo se il compromesso non fosse stato trascritto).
Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “prenotato” dal futuro acquirente e qualsiasi trascrizione o iscrizione successiva non ha effetto nei suoi confronti.
Ricordiamo però che il contratto definitivo di compravendita deve essere stipulato entro un anno dalla data concordata tra le parti e, comunque, non oltre tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare.
L’intervento del Notaio nella fase preliminare consente inoltre di evidenziare subito gli eventuali problemi che altrimenti emergerebbero solo dai controlli eseguiti prima del rogito definitivo.

 

Prima della stipula del contratto preliminare, il notaio eseguirà tutti i controlli sul venditore per verificare che sia l’effettivo proprietario dell’immobile (anche per quanto riguarda il diritto di famiglia) e sull’assenza di ipoteche, pignoramenti e di qualsiasi vincolo o gravame pregiudizievole. Può inoltre acquisire la documentazione sulla situazione urbanistica dell’immobile (titoli abilitativi, eventuali condoni, agibilità, etc.), le planimetrie e la documentazione catastale e, se necessario, può suggerire una verifica da parte di un tecnico di fiducia.

 

In questa sede, inoltre, possono essere affrontati i problemi derivanti da eventuali diritti di prelazione.
La trascrizione del compromesso garantisce anche un privilegio speciale sull’immobile per le somme dovute dal venditore all’acquirente (per esempio la restituzione dell’acconto o del doppio della caparra), quindi se per qualsiasi ragione non si arriva al rogito, l’acquirente è garantito da un meccanismo simile all’ipoteca.
La trascrizione del contratto preliminare, infine, elimina il rischio che una formalità pregiudizievole sia trascritta o iscritta dopo la stipula dell’atto di compravendita, nei tempi tecnici che intercorrono prima della sua trascrizione nei registri Immobiliari.
La trascrizione del contratto preliminare è sicuramente opportuna quando l’acquirente versa una caparra o un acconto di una certa entità, oppure quando deve trascorrere un certo periodo di tempo tra la firma del compromesso e il rogito definitivo, e quando il venditore svolge attività d’impresa, soggetta al rischio di fallimento o di azioni di terzi, o comunque si ha motivo di temere azioni da parte dei creditori del venditore.

E’ comunque consigliabile quando si tratta di operazioni immobiliari di grande rilevanza (per esempio l’acquisto di tenute agricole o immobili di pregio).

 

Nelle altre ipotesi, l’opportunità della trascrizione può essere valutata con l’assistenza del notaio di fiducia.
Per ottenere tutti questi vantaggi, l’acquirente può avere interesse a sostenere il costo della trascrizione del contratto preliminare. La trascrizione comporta l’applicazione dell’imposta ipotecaria di 200 euro, della tassa di trascrizione di 35 euro e delle tasse e contributi da versare all’archivio notarile, oltre all’onorario del notaio. L’imposta di registro (200 euro più il 3% dell’acconto o lo 0,5% della caparra) è invece la stessa che dovremmo pagare per il compromesso non autenticato, che dovrebbe comunque essere registrato.

Le spese per le visure ipotecarie e catastali che andranno anticipate al momento della firma del preliminare sarebbero state comunque sopportate al momento del contratto definitivo.

 

Il costo di un contratto preliminare autenticato dal notaio e trascritto nei Registri Immobiliari è dunque ampiamente compensato dai suoi vantaggi in termini di sicurezza.