Il deposito del prezzo della compravendita e il versamento delle imposte al Notaio su conto corrente “dedicato”

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In caso di richiesta di almeno una delle parti, il Notaio dovrà trattenere in deposito su uno specifico conto corrente “dedicato” previsto dall’articolo 1, comma 63, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n.147, come modificato dalla legge 4 agosto 2017, n.124, il saldo del prezzo della compravendita immobiliare nonché le somme destinate alla cancellazione di ipoteche gravanti sull’immobile o al pagamento di altre spese dovute dal venditore e non ancora pagate (per esempio, le spese condominiali arretrate), fino a che abbia eseguito la registrazione e la pubblicità dell’atto e verificato l’assenza di gravami o formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle risultanti alla data dell’atto ed evidenziate nello stesso.

 

Le somme depositate sul conto corrente “dedicato” costituiscono patrimonio separato rispetto a quello personale o professionale del notaio, pertanto sono escluse dalla successione del notaio e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono assolutamente impignorabili a richiesta di chiunque, e assolutamente impignorabile a istanza di chiunque è altresì il credito al pagamento o alla restituzione della somma depositata.

 

Il Notaio può disporre delle somme depositate sul conto “dedicato” solo per gli specifici impieghi per i quali esse sono state depositate, mantenendone idonea documentazione.

Gli interessi sulle somme depositate sul conto corrente dedicato spettano allo Stato.

 

La richiesta di trattenere in deposito le somme può essere fatta da ciascuna delle parti della compravendita, quindi sia dal venditore  che dall’acquirente.

 

Normalmente è l’acquirente a richiedere che il prezzo rimanga depositato presso il Notaio in quanto tale strumento lo tutela  contro la possibilità che, prima della trascrizione dell’atto di compravendita, sia trascritto contro il venditore un altro atto dispositivo dell’immobile oppure sia iscritta o trascritta un’altra formalità pregiudizievole, come per esempio un’ipoteca o un pignoramento.

 

Ricordiamo infatti che la legge dispone che prevale l’atto trascritto o iscritto per primo (anche se stipulato successivamente) e dunque l’acquirente è potenzialmente esposto al rischio che un creditore del venditore iscriva ipoteca sull’immobile prima che il Notaio abbia fatto in tempo a trascrivere l’atto di compravendita. Le norme sul deposito del prezzo consentono all’acquirente di tutelarsi contro questa possibilità.

Anche il venditore, comunque, potrebbe chiedere che il prezzo rimanga depositato sul conto dedicato del Notaio. In questo modo potrà, per esempio, tutelarsi contro la possibilità che il pagamento avvenga con assegni circolari falsificati o che il bonifico venga revocato.

 

Il Notaio, infatti, ricevendo in deposito il prezzo con alcuni giorni di anticipo rispetto a quello fissato per la stipula dell’atto di compravendita, incassa la somma sul conto corrente “dedicato” e in tal modo verifica l’effettiva disponibilità della somma.

Se una delle parti chiede che il saldo del prezzo sia trattenuto in deposito dal notaio, la controparte non può opporsi, essendo questo diritto previsto da una norma di legge.
E’ importante tenere presente che il versamento del prezzo (e delle eventuali altre spese) al Notaio deve avvenire esclusivamente mediante assegno circolare non trasferibile (che normalmente dovrà essere consegnato al notaio alcuni giorni prima dell’atto) oppure con bonifico bancario eseguito alcuni giorni prima della stipula dell’atto di compravendita, in modo che il giorno dell’atto la somma risulti già accreditata sul conto corrente bancario “dedicato” del Notaio (in caso contrario l’atto deve essere rinviato in attesa dell’accredito definitivo del bonifico).

 

Le regole sul deposito del prezzo si applicano, oltre che alla compravendita immobiliare, a tutti gli atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.

 

Il notaio, conformemente all’incarico espressamente conferito dalla parte, esegue la registrazione e la pubblicità dell’atto ai sensi della normativa vigente, e verifica l’assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto o da questo risultanti.

 

Se non rileva formalità pregiudizievoli ulteriori, il notaio procede allo svincolo del prezzo a favore del venditore, mediante bonifico sul conto corrente da lui indicato, oppure con le altre modalità concordate, al netto delle somme che egli deve eventualmente versare a terzi (per esempio l’importo dovuto alla banca per l’estinzione del mutuo garantito da ipoteca gravante sull’immobile oggetto di vendita, oppure l’importo delle spese condominiali arretrate).

 

Se rileva la presenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle risultanti dall’atto, il notaio ne dà avviso alle parti e trattiene in deposito il prezzo o corrispettivo sul conto corrente dedicato.

 

Se ne ha ricevuto preventivo incarico da tutte le parti al momento della stipula, il notaio provvede, fino all’importo del prezzo depositato, all’estinzione delle passività e all’ottenimento dei titoli per la cancellazione, dandone avviso alle parti intervenute nell’atto. Le spese e gli onorari relativi sono a carico del venditore e sono prelevati dal prezzo o corrispettivo, con svincolo del residuo attivo a favore del venditore.
Se il prezzo è incapiente, oppure se vengono rilevate formalità pregiudizievoli che non possono essere cancellate, il notaio ne dà avviso alle parti e trattiene in deposito il prezzo sul conto corrente dedicato; in questo caso lo svincolo può avvenire in esecuzione di accordo tra tutte le parti interessate ovvero di provvedimento esecutivo dell’autorità giudiziaria.