La guida del Consiglio Nazionale del Notariato spiega i tre documenti che ogni acquirente dovrebbe richiedere al venditore già al momento del preliminare

Quando si acquista una casa, l’attenzione si concentra quasi sempre sul prezzo, sulla posizione e sullo stato dei locali. Eppure esistono tre aspetti altrettanto importanti — e spesso sottovalutati — che incidono in modo determinante sul valore reale dell’immobile e sulla sua effettiva utilizzabilità: l’agibilità, la conformità degli impianti alle norme di sicurezza e la certificazione energetica. Il Consiglio Nazionale del Notariato, insieme a dodici tra le principali Associazioni dei Consumatori, ha dedicato a questi temi la guida “Acquisto Certificato: agibilità, sicurezza ed efficienza energetica degli immobili”, uno strumento pratico pensato per orientare chiunque si avvicini a un acquisto immobiliare con piena consapevolezza.

La segnalazione certificata di agibilità: cos’è e perché conta

Dal 2016, il tradizionale certificato di agibilità è stato sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità (SCA), introdotta dal Decreto Legislativo n. 222 dell’11 dicembre 2016. Si tratta di un documento con cui si attesta che un edificio rispetta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli impianti e conformità al progetto approvato.

La SCA viene presentata al Comune dal titolare del permesso di costruire entro quindici giorni dalla fine dei lavori, ed è accompagnata dall’attestazione di un direttore dei lavori o di un professionista abilitato che certifica la conformità dell’opera al progetto. La sua assenza non rende automaticamente nullo un atto di compravendita, ma incide in modo rilevante sulla commerciabilità economica dell’immobile e sulla sua effettiva utilizzabilità: un edificio privo di agibilità, di fatto, non può essere legittimamente abitato.

Chiedere al venditore di esibire la documentazione relativa all’agibilità — o di chiarire per iscritto la situazione nel caso in cui manchi — è uno dei primi passi da compiere, preferibilmente già al momento della stipula del preliminare.

Gli impianti: la conformità che nessuno ricorda di verificare

Un secondo aspetto spesso trascurato riguarda gli impianti presenti nell’immobile: elettrico, idrico, termico, gas, antenne, ascensore. La normativa di riferimento è il Decreto Ministeriale n. 37 del 22 gennaio 2008, che ha riordinato la disciplina in materia di installazione degli impianti all’interno degli edifici.

Le ditte installatrici sono tenute a rilasciare al committente apposite dichiarazioni di conformità al termine dei lavori. Questi documenti attestano che gli impianti sono stati realizzati a regola d’arte e nel rispetto delle norme di sicurezza vigenti al momento della loro esecuzione. In mancanza — per gli impianti realizzati prima del 27 marzo 2008 — può essere presentata una dichiarazione di rispondenza sostitutiva.

La conformità degli impianti non è una condizione per la validità dell’atto di compravendita: un immobile con impianti non conformi può essere venduto. Ma le conseguenze pratiche possono essere serie. Il venditore è tenuto per legge a garantire che il bene non presenti vizi: se gli impianti non sono a norma e l’acquirente subisce danni, il venditore può essere chiamato a rispondere. Impianti non conformi, inoltre, possono impedire la presentazione della segnalazione certificata di agibilità, rendere difficile ottenere copertura assicurativa contro gli incendi e complicare futuri accessi al credito.

Per questo la guida raccomanda di regolamentare già nel preliminare la situazione degli impianti: se sono conformi, il venditore ne dà atto e presta la relativa garanzia; se non lo sono, le parti devono decidere chi si fa carico della messa a norma, con quali tempi e con quali tutele. Ignorare questo aspetto e scoprirlo solo al rogito può trasformarsi in una fonte di tensioni difficile da gestire.

La certificazione energetica: leggere l’APE prima di acquistare

Il terzo documento fondamentale è l’Attestato di Prestazione Energetica, comunemente noto come APE. Introdotto in recepimento delle direttive europee sull’efficienza energetica degli edifici, l’APE classifica l’immobile in una scala che va dalla classe A4 — la più efficiente — alla classe G. Indica i consumi energetici stimati per il riscaldamento, il raffreddamento, la produzione di acqua calda e la ventilazione, e suggerisce eventuali interventi migliorativi con indicazione dei relativi costi e benefici.

L’APE deve essere consegnato all’acquirente già in occasione della stipula del contratto preliminare — non solo al rogito. L’obbligo riguarda qualsiasi atto di trasferimento a titolo oneroso, compresa la locazione. La sua assenza comporta l’applicazione di sanzioni amministrative a carico di chi è tenuto a fornirlo.

Saper leggere un APE prima di acquistare è utile per due ragioni concrete. La prima è economica: un immobile in classe energetica G può comportare bollette molto più elevate rispetto a uno in classe A, e il costo degli interventi necessari per migliorare la classe può essere significativo. La seconda è patrimoniale: la normativa europea spinge sempre più verso standard energetici elevati, e un immobile inefficiente potrebbe vedere ridotto il proprio valore nel tempo, o richiedere investimenti obbligatori per essere locato o rivenduto.

Il consiglio più importante: iniziare prima

I tre documenti descritti — segnalazione certificata di agibilità, dichiarazioni di conformità degli impianti e APE — non sono adempimenti burocratici da sbrigare all’ultimo momento. Sono strumenti di conoscenza che permettono di valutare correttamente l’immobile che si intende acquistare, di negoziare il prezzo con consapevolezza e di evitare sorprese dopo la firma. La guida del Notariato insiste su un principio semplice: richiedere e verificare tutta questa documentazione già al preliminare è sempre preferibile a scoprire problemi irrisolti nel momento meno opportuno — quello della stipula definitiva.

Il supporto di un notaio in questa fase non è mai superfluo: è il professionista meglio attrezzato per valutare la documentazione ricevuta, segnalare eventuali criticità e garantire che l’atto finale rispecchi una situazione realmente chiara e tutelata per entrambe le parti.

Per saperne di più

Chi desiderasse approfondire l’argomento può consultare il sito del Consiglio Nazionale del Notariato, dove è disponibile la guida completa in formato PDF, scaricabile gratuitamente al seguente indirizzo: www.notariato.it

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